Kunnossapitosuunnitelma ja kunnossapitotarveselvitys: mikä ero niillä on?
Hallituksen kokouksessa puhutaan kunnossapitosuunnitelmasta, yhtiökokouksen esityslistalla lukee kunnossapitotarveselvitys ja kuntoarvioraportin lopussa on PTS-taulukko. Kunnossapitosuunnitelma ja kunnossapitotarveselvitys kuulostavat samalta asialta, mutta eivät ole sitä. Toinen on asunto-osakeyhtiölain vaatima vuosittainen asiakirja, toinen on vapaaehtoinen työkalu, jolla tulevia korjauksia hallitaan pidemmällä aikavälillä. Kun ero on selvä, hallituksen on helpompi sekä täyttää velvollisuutensa että johtaa kiinteistöä järkevästi.
Kunnossapitotarveselvitys on laissa määrätty asiakirja
Kunnossapitotarveselvitys perustuu asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:ään. Pykälän mukaan hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys siitä, millaista kunnossapitoa yhtiön rakennukset ja kiinteistö tarvitsevat yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana. Mukaan ei oteta kaikkea, vaan laki rajaa selvityksen kunnossapitoon, jonka vaikutus on olennainen. Lain sanamuoto: ”vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin”. Hallitus kertoo samalla kirjallisesti, mitä merkittäviä korjauksia ja muutostöitä yhtiössä on jo tehty ja milloin.
Selvityksestä käytetään arjessa myös lyhennettä KPTS. Velvollisuus koskee asunto-osakeyhtiöitä ja niitä keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä, joihin asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan.
Kolme asiaa kannattaa huomata. Ensinnäkin kyse on hallituksen selvityksestä, ei yhtiökokouksen päätöksestä: Isännöintiliiton mukaan selvitys esitetään yhtiökokoukselle tiedoksi, eikä se ole kokouksessa päätösasia. Mahdollisista hankkeista, niiden suunnittelusta ja rahoituksesta päätetään erikseen. Toiseksi laki ei vaadi selvitykseen kustannusarvioita tai tarkkoja toteutusvuosia, vaikka Isännöintiliitto pitää niiden lisäämistä osakkaiden kannalta hyödyllisenä. Kolmanneksi selvitys rajautuu olennaisiin tarpeisiin. Pienet huoltotyöt eivät kuulu siihen, mutta esimerkiksi tuleva linjasaneeraus, julkisivukorjaus tai vesikaton uusiminen kuuluu.
Käytännössä kunnossapitotarveselvitys on tyypillisesti taulukko tai lyhyt kirjallinen yhteenveto. Rakennusosat on listattu riveittäin, ja jokaisen kohdalle on merkitty, mitä seuraavan viiden vuoden aikana on odotettavissa. Selvitys on usein myös isännöitsijäntodistuksen liitteenä, joten asunnon ostaja saa siitä ensimmäisen käsityksen tulevista remonteista.
Uutta vuonna 2026: selvitys huoneistotietojärjestelmään
Kunnossapitotarveselvitys kuuluu nykyään niihin taloyhtiön hallinnollisiin tietoihin, jotka ilmoitetaan Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään. Samaan kokonaisuuteen kuuluvat taloyhtiön ja osakkaiden kunnossapito- ja muutostyöt, vastikkeet sekä huoneistokohtaiset lainaosuudet. Tietojen piti olla järjestelmässä viimeistään 30.6.2026, ja jatkossa niitä päivitetään säännöllisesti. Vastuu tietojen oikeellisuudesta on taloyhtiöllä, eikä Maanmittauslaitos tarkista niitä. Alle kuuden huoneiston yhtiöiltä ilmoitusta edellytetään vain tietyissä tilanteissa, esimerkiksi jos yhtiöllä on yhtiölainaa.
Selvitys ei siis enää ole pelkkä yhtiökokouksen liite, vaan sen tiedot ovat digitaalisessa muodossa asuntokaupan osapuolten saatavilla. Siksi selvityksen huolellisuudella on entistä enemmän merkitystä.
Kunnossapitosuunnitelma eli PTS on hallituksen oma työkalu
Kunnossapitosuunnitelma tunnetaan myös nimillä pitkän tähtäimen suunnitelma ja PTS. Sitä ei vaadita laissa. Isännöintiliitto kuvaa sen vapaaehtoiseksi suunnitelmaksi, joka laaditaan esimerkiksi seuraavalle kymmenelle vuodelle, ja Suomen Talokeskus toteaa PTS:n aikajänteen olevan yleensä vähintään kymmenen vuotta. Helsinkiläisen taloyhtiön näkökulmasta aihetta käsitellään tarkemmin sivulla kunnossapitosuunnitelma Helsingissä.
Sisällöltään PTS menee pidemmälle kuin lain vaatima selvitys. Kiinteistöliiton ohjekortti asettaa suunnitelmalle kolme tehtävää: kertoa, mitä korjauksia kiinteistö tarvitsee, milloin ne ajoittuvat ja paljonko ne arviolta maksavat. Suunnitelmassa otetaan siis kantaa paitsi siihen, mitä pitää tehdä, myös siihen, missä järjestyksessä ja mihin hintaan.
Suunnitelma syntyy useimmiten kuntoarvion jatkoksi. Kuntoarvioijat kokoavat raporttinsa loppuun ehdotuksen seuraavan kymmenen vuoden kunnossapito- ja korjaustoimista kustannusennusteineen. Tätä kutsutaan PTS-ehdotukseksi. Kiinteistöliitto korostaa, että ehdotus on vain laatijoidensa näkemys, ja hallituksen on tarkastettava se yhdessä isännöinnin ja huoltoyhtiön kanssa ennen kuin siitä tulee yhtiön kunnossapitosuunnitelma. Kunnossapitosuunnitelma toimii hallituksen suunnittelun pohjana; varsinaisista korjaushankkeista ja niiden rahoituksesta päätetään erikseen. Isännöitsijäntodistukseen voidaan kirjata, että yhtiöllä on kunnossapitosuunnitelma. PTS:n sisältöä, kustannusennusteita ja käytännön käyttöä käsitellään tarkemmin artikkelissa siitä, mitä taloyhtiön PTS sisältää ja miten sitä käytetään.
Kunnossapitosuunnitelma ja kunnossapitotarveselvitys rinnakkain
| Kunnossapitotarveselvitys | Kunnossapitosuunnitelma (PTS) | |
|---|---|---|
| Peruste | Asunto-osakeyhtiölaki 6:3 § | Vapaaehtoinen, hyvä kiinteistönpitotapa |
| Aikajänne | Yhtiökokousta seuraavat viisi vuotta | Yleensä noin kymmenen vuotta |
| Laatija | Hallitus | Kuntoarvioija tai muu ammattilainen laatii ehdotuksen, hallitus tarkastaa ja hyväksyy |
| Käsittely yhtiökokouksessa | Esitetään tiedoksi vuosittain | Ei lakisääteistä käsittelyä; hankkeista päätetään erikseen |
| Kustannustiedot | Ei vaadita laissa | Kuuluvat sisältöön kustannusennusteina |
| Päivitystahti | Joka vuosi | Kiinteistöliiton ohjeen mukaan 2 – 3 vuoden välein |
| Mitä käsittelee | Olennaiset tarpeet, jotka vaikuttavat asumiseen tai vastikkeeseen | Rakennusosat ja järjestelmät laajasti, myös vähäisemmät toimet |
Taulukko paljastaa logiikan: kunnossapitotarveselvitys on tiivistelmä, joka annetaan osakkaille tiedoksi, ja kunnossapitosuunnitelma on se laajempi aineisto, josta tiivistelmä on järkevä johtaa.
Viiden ja kymmenen vuoden näkökulmat täydentävät toisiaan
Viiden vuoden jänne kattaa ne hankkeet, joihin osakkaiden pitää varautua jo nyt. Kymmenen vuoden jänne näyttää, mitä niiden jälkeen on tulossa, ja antaa siten pohjan sille, kannattaako jokin hanke aikaistaa, yhdistää toiseen tai siirtää. Isännöintiliitto huomauttaa, että kymmenen vuoden suunnitelma kertoo tulevista korjaustarpeista esimerkiksi asunnon ostajalle paremmin kuin viiden vuoden selvitys.
Pidempi suunnitelma helpottaa myös hallituksen omaa työtä. Ilman kokonaissuunnitelmaa laadittu selvitys voi jäädä sen varaan, mitä hallituksen jäsenet ja huoltoyhtiö kulloinkin tietävät. Kun selvitys poimitaan ajantasaisesta PTS:stä, se pysyy helpommin johdonmukaisena vuodesta toiseen, vaikka hallituksen kokoonpano vaihtuisi.
Kuka laatii ja kuka hyödyntää
Kunnossapitotarveselvityksen laatii hallitus. Isännöitsijä kokoaa usein pohjan ja huolehtii, että asiakirja on yhtiökokousaineistossa, mutta vastuu sisällöstä on hallituksella. Selvityksen hyödyntäjiä ovat ensisijaisesti osakkaat, jotka saavat tiedon tulevista kustannuksista, sekä asunnon ostajat ja heidän välittäjänsä, jotka lukevat sen isännöitsijäntodistuksen yhteydessä.
Kunnossapitosuunnitelman ehdotuksen laatii yleensä kuntoarvion tehnyt asiantuntijaryhmä tai muu kiinteistöalan ammattilainen, ja hallitus tekee siitä yhtiön suunnitelman. Sen pääasiallinen käyttäjä on hallitus itse yhdessä isännöinnin kanssa: suunnitelma ohjaa hankkeiden valmistelua, kilpailutusten ajoitusta ja talousarvioita. Hallituksen vaihtuessa ajantasainen suunnitelma on nopein tapa antaa uusille jäsenille kokonaiskuva siitä, mitä kiinteistössä on edessä. Myös osakkaat hyötyvät suunnitelmasta välillisesti: sen avulla hallitus pystyy perustelemaan, miksi jokin hanke ajoitetaan tiettyyn vuoteen eikä toiseen, ja osakas voi arvioida omaa talouttaan pidemmälle kuin viiden vuoden päähän.
Miten kuntoarvio liittyy kumpaankin
Kuntoarvio on se tutkimus, jolla saadaan tieto rakennuksen nykykunnosta. Kiinteistöliiton ohjeen mukaan arvion tekee yleensä kolmen hengen ryhmä, jossa on rakennustekniikan, LVI-tekniikan ja sähkötekniikan asiantuntija, ja hissillisessä talossa mukaan tarvitaan lisäksi hissiasiantuntija. Kuntoarvio päivitetään saman ohjeen mukaan 5 – 10 vuoden välein, ja sen tilaamisesta päättää yhtiökokous.
Kuntoarvion tulos on kaksiosainen: raportti rakennuksen kunnosta ja sen jatkoksi PTS-ehdotus. Siitä hallitus työstää kunnossapitosuunnitelman, ja suunnitelmasta puolestaan poimitaan vuosittain kunnossapitotarveselvitykseen ne viiden vuoden hankkeet, jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai vastikkeeseen. Hyvin toimiva ketju on kuntoarvio → PTS → vuosittainen kunnossapitotarveselvitys. Mitä ajantasaisemmat lähtötiedot ovat, sitä luotettavammin hallitus pystyy arvioimaan tulevia kunnossapitotarpeita. Laki ei kuitenkaan edellytä kumpaakaan selvityksen taustaksi: Kiinteistöliiton mukaan hallitus voi laatia selvityksen oman parhaan tietämyksensä varassa, eikä asiantuntijaa tarvitse käyttää joka vuosi.
Kuntoarviota täydennetään tarvittaessa tarkemmilla kuntotutkimuksilla yksittäisistä rakennusosista, kuten putkistosta tai julkisivusta, kun aistinvarainen arvio ei riitä korjaustavan tai ajoituksen ratkaisemiseen.
Tarvitseeko sama taloyhtiö molemmat?
Kunnossapitotarveselvitys on laadittava vuosittain. Kunnossapitosuunnitelma antaa sille pitkäjänteisen pohjan ja auttaa suhteuttamaan yksittäiset korjaustarpeet toisiinsa ja taloyhtiön talouteen.
Kahta erillistä asiakirjaa ei silti välttämättä tarvita. Kiinteistöliiton lakimiehen mukaan laki ei ota kantaa asiakirjan nimeen: laajempi kunnossapitosuunnitelma voi täyttää selvitysvelvoitteen, kunhan sitä tarkistetaan ja päivitetään tilanteen muuttuessa. Erillinen tiivis selvitys voi silti olla osakkaille helpompi lukea kuin kymmenen vuoden taulukko.
Pienessä, hiljattain valmistuneessa taloyhtiössä kunnossapitosuunnitelma voi olla lyhyt ja perustua pitkälti rakennusosien teknisiin käyttöikiin. Vanhemmassa talossa, jossa isoja järjestelmiä on tulossa elinkaarensa päähän lähivuosina, suunnitelman merkitys korostuu: ilman sitä hallitus joutuu päättämään putkiremontin, julkisivun ja lämmitysjärjestelmän järjestyksestä yksi hanke kerrallaan.
Esimerkki: miten asiakirjat toimivat yhdessä
Kuvitteellinen As Oy on 1970-luvun kerrostalo Helsingissä. Yhtiö teettää kuntoarvion, jonka PTS-ehdotus listaa seuraavalle kymmenelle vuodelle muun muassa vesikaton uusimisen, parvekkeiden korjauksen, salaojien ja sadevesijärjestelmän kunnostuksen sekä lämmönjakokeskuksen vaihdon.
Hallitus käy ehdotuksen läpi isännöitsijän ja huoltoyhtiön kanssa. Huoltoyhtiö kertoo, että katolla on jo paikattu vuotoja, joten vesikatto nostetaan ehdotettua aikaisemmaksi. Samalla todetaan, että parvekkeiden korjaus kannattaa tehdä vasta vesikaton jälkeen, jotta kattotyöt eivät vaurioita uusia pintoja. Lämmönjakokeskuksen vaihto siirretään samaan vuoteen salaojatöiden kanssa, koska molemmat vaativat kaivutöitä samalla pihan osalla. Näin ehdotuksesta syntyy yhtiön oma kunnossapitosuunnitelma. Itse hankkeet, kuten vesikaton uusiminen, viedään aikanaan erikseen päätettäviksi.
Seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen hallitus laatii kunnossapitotarveselvityksen. Siihen poimitaan suunnitelmasta ne hankkeet, jotka osuvat seuraavaan viiteen vuoteen ja vaikuttavat olennaisesti vastikkeeseen tai asumiseen: vesikatto, parvekkeet ja salaojat. Lämmönjakokeskus mainitaan, koska se on ajoitettu samaan yhteyteen. Pidemmälle ajoitetut toimet jäävät PTS:ään odottamaan seuraavaa päivityskierrosta.
Kun kaksi vuotta myöhemmin vesikatto on uusittu, hallitus päivittää suunnitelman: toteutunut hanke siirtyy kunnossapitohistoriaan, ja seuraavan vuoden selvityksessä se näkyy jo tehtynä huomattavana kunnossapitotyönä, kuten laki edellyttää.
Mitä hallituksen kannattaa tehdä nyt
Taloyhtiössä, jossa on vain kunnossapitotarveselvitys, kannattaa kysyä, mihin se perustuu. Mikäli vastaus on edellisen vuoden selvitys ja muistinvaraiset havainnot, kannattaa harkita kuntoarvion hankkimista ja kunnossapitosuunnitelman laatimista sen pohjalta. Olemassa oleva mutta vuosia päivittämättä jäänyt suunnitelma taas kannattaa käydä läpi ennen seuraavaa yhtiökokousta, jotta selvitys ei toista vanhentuneita ajoituksia. Samalla kannattaa varmistaa, että viimeisin selvitys on ilmoitettu huoneistotietojärjestelmään.
